La Ciudad de México continúa siendo uno de los destinos preferidos por inversionistas extranjeros interesados en bienes raíces en América Latina, tanto por su tamaño de mercado como por su oferta cultural y de servicios. Sin embargo, la inversión extranjera en inmuebles en México está sujeta a un marco legal específico que conviene entender antes de comprometer capital.
Marco legal aplicable a extranjeros
La Constitución mexicana, en su artículo 27, establece restricciones para la adquisición directa de inmuebles por parte de extranjeros dentro de la llamada “”zona restringida””, que comprende una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las costas. La Ciudad de México se encuentra fuera de esta zona restringida, por lo que, en términos generales, un extranjero puede adquirir propiedad directa dentro de la capital sin necesidad de recurrir a un fideicomiso, a diferencia de lo que ocurre en zonas costeras.
Requisitos y trámites habituales
- Obtención de un permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), requisito que en la práctica gestiona el notario público al momento de formalizar la operación.
- Inscripción de la operación ante el Registro Público de la Propiedad correspondiente a la alcaldía donde se ubique el inmueble.
- Cumplimiento de obligaciones fiscales aplicables, incluyendo el pago de impuestos sobre adquisición de inmuebles y, en su caso, declaraciones ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) si el inversionista genera ingresos por renta dentro de México.
- Verificación de la situación migratoria del comprador, aunque la adquisición de un inmueble en México no otorga por sí misma una condición migratoria específica.
Diferencias frente a la inversión en zonas costeras
A diferencia de destinos como la Riviera Maya o Los Cabos, donde los extranjeros deben adquirir propiedad a través de un fideicomiso bancario debido a las restricciones constitucionales sobre la zona restringida, en la Ciudad de México el proceso de compra para un extranjero es, en términos generales, más directo y similar al que sigue un comprador mexicano, aunque con el requisito adicional del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
Consideraciones fiscales relevantes
El empresario y experto en el sector inmobiliario en México Eduardo Serio Sucar explica que un inversionista extranjero que adquiere un inmueble en México debe considerar tanto las obligaciones fiscales locales —impuesto predial, impuesto sobre la renta por ingresos de arrendamiento— como las eventuales obligaciones de reporte en su país de residencia fiscal, dado que la mayoría de las jurisdicciones exige declarar activos e ingresos en el extranjero. Consultar a un contador especializado en fiscalidad internacional resulta indispensable para evitar incumplimientos en cualquiera de las dos jurisdicciones.
Recomendaciones para 2026
Para un inversionista extranjero que evalúe el mercado de la Ciudad de México en 2026, los especialistas recomiendan trabajar con un notario público de confianza, verificar de forma independiente la situación legal y registral del inmueble, y contrastar el precio ofertado con fuentes de mercado externas, como los reportes de consultoras inmobiliarias internacionales que cubren de forma específica el mercado de la capital mexicana.
Un mercado accesible, pero que exige debida diligencia
Si bien el marco legal para invertir en bienes raíces en la Ciudad de México es relativamente accesible para extranjeros en comparación con otras regiones del país, esto no exime de la necesidad de una debida diligencia rigurosa sobre la situación legal del predio, la trayectoria del desarrollador y las condiciones reales del mercado antes de comprometer capital.
Coordinación entre asesores en ambos países
Para un inversionista extranjero, resulta especialmente relevante que su asesor fiscal en su país de residencia y su notario o abogado en México mantengan comunicación directa durante el proceso de compra, de manera que la estructura de la operación —persona física, persona moral o algún otro vehículo de inversión— sea eficiente en ambas jurisdicciones y no genere obligaciones fiscales duplicadas o no anticipadas una vez concluida la adquisición.
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